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只管卖房不管办证拖延近8年 被判支付近百万元高额违约金

来源:重庆法院网 时间:2019-04-11 05:57:30

卖房后协助买家办理房地产证,本是房屋出售一方的义务,尤其是有白纸黑字的协议明确了此项义务后,就更应严格履行,否则必将承担相应的违约责任。

  家住重庆市石柱土家族自治县的蒋某就因此尝到了苦果。2010年11月8日,蒋某与陈某签订《房屋买卖协议书》,约定蒋某将石柱县自有的两套房屋出售给陈某,陈某分三期支付房屋总价款955万元。协议书特别载明:房屋由蒋某直接办理产权证并交付陈某;如违约,违约方除赔偿对方相应经济损失20万元外,还应赔偿对方房屋总价款l0%的违约金。

  签订合同后,陈某按约定支付了购房款915万元,蒋某将涉案房屋交付给了陈某使用。但是直到2018年,蒋某依然未按照约定为陈某办理房屋的房地产权证。陈某遂向石柱县人民法院起诉,要求蒋某为陈某办理房屋产权证、支付房屋总价款l0%的违约金,并赔偿购房款的相应利息。

  看陈某和自己打起了官司,蒋某着急了,案件审理过程中,蒋某即为房屋办理了产权证,但却一直攥在自己手中,未交付陈某,“交给陈某可以,但是不能按照当初约定的违约金给他,那个太高了,应该调低”,蒋某说。

  石柱县法院审理后认为蒋某的违约行为客观存在,综合考虑后,将违约金调低至9万元。陈某不服一审判决,提起上诉。重庆市第四中级人民法院审理后认为当事人主张调低违约金的理由不成立,撤销一审判决,判决蒋某向陈某支付逾期办理不动产权证违约金95.5万元。

  以案说法

  《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”根据以上规定,本案中蒋某应就违约金过高应予以调低的主张提供证据证明约定违约金超过陈某因未按约获得不动产权证所造成损失的30%,而蒋某未提供相应证据证明,故其请求没有事实和法律依据。

  最后,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,本案中陈某已付购房款为915万元,结合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,从合同约定办理不动产权证的时间至房屋取得房地产权证的时间计算的数额远高于合同约定违约金数额。因此蒋某主张违约金过高应予以调整的请求不能成立。

  法官寄语

  民无信不立,业无信不兴,国无信则衰。自古以来,诚信都是被国人珍视的美好价值;现代社会,诚信更是市场经济的基石,也正因为如此,市场经济又被成为“契约经济”。作为民商法领域重的“帝王条款”,诚信原则要求市场主体在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,不擅自毁约,严格按法律规定和当事人的约定履行义务,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益。
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