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浴房突破碎 房东租客上法庭

来源:首都政法综治网 时间:2018-10-25 02:07:42

来源标题:浴房突破碎 房东租客上法庭

房东张先生以租客赵先生拒付租金为由将其诉至法院,租客赵先生在答辩期内又提出反诉,表示在其承租期间屋内浴室发生爆炸,所以拒付租金属于正当维权。日前,海淀法院审结这起因房屋租赁合同引发的纠纷,法院判决赵先生向张先生支付剩余租金6716.67元及违约金6500元,张先生向赵先生退还押金6000元并支付违约金6500元。

房东起诉讨房租租户反诉

原告张先生诉称,2016年12月底,他和赵先生签订了房屋租赁合同,双方对租赁期限、租金及违约责任进行了明确约定。赵先生在支付了第一期租金后,经反复催要,拒不支付剩余租金,故起诉至法院,要求赵先生支付剩余租金及违约金。

被告赵先生辩称,2017年4月,他的女儿在屋内洗澡时,淋浴房玻璃突然全部破碎,砸伤孩子右手,于是赵先生在2017年4月29日以微信方式通知张先生解除合同。赵先生认为,是张先生违约在先,故不同意承担租金和违约金。

庭审中,赵先生反诉要求张先生赔偿医药费、手术费、误工费、后续美容修复费及合同违约金,并退还押金。张先生不同意赵先生的全部反诉请求,认为无法判定淋浴房的损坏是人为还是房屋本身质量存在问题。

法院经审理后认为,《合同法》第233条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以解除合同,故赵先生享有单方解除权,以微信方式发送解除合同通知具有法律效力,涉案房屋租赁合同已于2017年4月29日解除。庭审中查明,浴室爆炸系房屋本身质量问题,故张先生应承担合同违约金;赵先生拒付租金的行为亦构成违约,应支付剩余租金和违约金,赵先生主张的医药费、手术费、误工费及后续美容修复费因缺乏证据不予支持。最后,法院作出如上判决。

法官释法

法官表示,依法成立的合同受法律保护,双方均应按合同行使权利履行义务。如果承租房屋内浴室爆炸,或者出现了其他影响居住的质量问题,给承租人带来人身伤害或财产损失,承租人可单方解除合同,并向对方主张违约责任,但这并不是拒付租金的理由。如果租户选择解除合同,应及时搬离,否则便需要支付相应的房屋占有使用费。

承租方在索赔时有两种选择:1.可以直接主张损害赔偿金;2.如果双方合同中约定了违约金条款,可以直接主张违约金,如果约定的违约金尚不能弥补损失,可以请求法院或仲裁机构予以增加。本案中赵先生就是选择了第二种方式。需要特别注意的是,如果合同有定金条款,根据合同违约金或定金只能择一适用,但损害赔偿金与定金可以同时主张。

承租房屋浴室爆炸实际上还存在违约责任和侵权责任的竞合问题。作为受害方的承租人,既可向出租人主张违约责任,也可以根据《侵权责任法》主张侵权责任。需要注意的是,主张违约责任时,权利人是合同相对方;主张侵权责任,权利人是受害者。本案中如果赵先生按侵权责任来维权,其女儿才是适格的诉讼主体。如果受害方认为伤害过重,要求精神损害抚慰金,便只能按照侵权责任主张,因为违约责任的承担方式不包括精神赔偿。

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