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东莞楼价走高?只是部分现象

发布时间:2020-06-17 来源: 本网 作者:佚名 浏览量:0

  近期,东莞部分楼盘出现涨价和销售攀升,以及其土拍市场的火热不断引发业界关注——楼市的上行与此前因受疫情影响,“世界工厂”所面临的经济下行压力完全不符。数据统计,5月份东莞一手房网签4452套,环比上涨14.5%,成交量连续3个月呈攀升态势,成交均价为22750元/平米,环比微涨1%;东莞部分新楼盘的价格已经飙升超4万/平米。二手房的销售也异常火爆,5月网签2716套,环比上涨9.7%,成交均价为20082元/平米,环比上涨5.2%。

  对于新楼盘价格的上涨,业内人士分析多与今年东莞限价政策放松有关。近半年来,新建住宅项目备案价不断上涨,涨幅超量程的新备案房不在少数,有些地理位置甚佳的楼盘价格甚至在备案时就已达4万元/平米。此外,由于东莞是以新房为主的供给结构,新房一旦突破限价,其会给不少“炒房客”投资乐观情绪,在连锁反应之下二手房房价也顺势上涨,加上目前东莞楼市供应和库存较少,一二手房量价齐升局面的出现并不让人意外。

  恐慌、跟风以及供需失衡,是目前业内人士对于东莞此波房价上涨的解释。

  除了“炒房客们”的伺机而动,此前土拍市场导致的地价上涨也和目前东莞房价飙升有着直接关系。即使是在整体土地市场表现都不甚良好的一季度,房企在东莞的土拍市场上仍表现出了极大的热情。3月25日,东莞万江地块在经过59轮报价后,拍出16.25亿的封顶价;5月19日,沙田地以14.8亿元竞拍成功。正是房企这波对于去化和资金回笼的乐观情绪也感染到了部分非刚需购房者。

  而对于不少房企进军东莞而非其他城市的与您,业内专家分析可能与承接目前深圳的住房外溢需求有极大的关联。近两年来,万科、融创、中海等百强房企加快了在大湾区布局的步伐,深圳市场的低价基线较高,地块推出较少,但是临近的城市东莞低价却相对更加便宜,且开发还不够充分,因此东莞在一瞬间成为众房企眼中的优质地块,而盯上东莞的房企不在少数,一来二去,多家房企的竞拍持续带动房价走高。

  不过相较于媒体上烘托得热度,整体东莞的房地产并没有出现暴涨的迹象,环比4月,东莞5月一手房微涨,二手房涨幅较高,但并未呈现大幅上涨。同时,除分中心城区和热门楼盘出现了“小阳春”外,东莞的不少镇街的楼价甚至出现了小幅跳水。而出现分化的楼盘价格也适度平缓了全市均价上涨曲线,仅呈现微涨态势。

  但即使呈现微涨,只要有“炒房”的苗头就要遏制,目前,东莞政府已出手遏制市场炒作。

  举措之一就是价格管控,目前,东莞已经有了收紧此前刚刚松绑的新房限价政策。近日,东莞市政府已出台相关措施,加强新建商品住房价格指导,对项目申报价格明显高于周边同类在售项目或前期成交价格,又不能做出合理说明的,暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。

  除了新楼盘,东莞政府也加强了二手房的价格管控,并在每月定期公布上月新建住房网签销售数据的基础上,增加发布全市及各镇街二手房交易价格信息,进一步提高了房价透明度。

  此外,有关部门还对二手房价的异动进行密切关注,对于二手房挂牌价明显高于近期真实成交价、或周边楼盘均价的房源,全部进行下架处理。

  业内人士普遍看好对于东莞出台的一系列新房备案价和二手房价格的严监管控在抑制房价大幅走高方面的效用。

  此外,对违规挪用各类信贷资金进入房地产市场的行为,东莞金融监管部门指出,要实施常态化打击,并规范银行消费贷、经营贷等的审批管理,对房贷违规行为予以处罚。这一举措将严厉打击部分违规使用杠杆的炒房客此前此前鸿泰楼房价格的行为。

  此外为了解决“僧多粥少”的供求关系,2020年,东莞市计划供应住宅用地229.62公顷,土地供应量比2019年增长接近一倍,预计新增供应商品住房逾5万套,创近年新高,全市住房供需矛盾有望得到有效的缓解。

  据介绍,自2017年以来,东莞强化房价地价联动机制,住宅用地严格实行限地价出让,剔除配建、自持等因素,近三年可售楼面单价稳定在11000-12000之间,地价总体运行平稳。

  与此同时,东莞还将加大安居房、租赁房、人才房的建设力度,不断扩大保障范围,多措并举解决市内供需矛盾。预计接下来,在“房住不炒”的基调和政府调控之下,东莞房价未来将趋于平稳。

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