买卖房屋是大事，每行一步要谨慎。近日，无锡市新吴法院就受理这样一起要求返还购房款的案件，“糊涂”购房人谭女士因没有仔细留意自己签订材料的名称和内容，对违约责任的承担与卖房的地产公司发生了争议……
案情简介
谭女士想要买房。一番考察后，她选中了一套商品房，并与地产公司签订了认购协议。
后来，谭女士的购房计划有变，不能再继续履约。但此时，谭女士已经向地产公司支付了近19万元的购房款，这其中还包含2万元定金。谭女士表示，确实是因为自己的问题不买这套房了，愿意把已支付的2万元定金当做是违约金赔给地产公司，要求地产公司返还其余已经支付的近17万元购房款。
地产公司不同意谭女士的方案。地产公司表示，当时双方不仅签订了认购协议，还曾经签订过《商品房买卖合同》，合同里约定如果谭女士违约，需要支付总房款的10%即181991元作为违约金。为了证明自己的主张，地产公司还向谭女士出示了她签字确认的《商品房买卖合同》。
“这签名确实是我的字迹，但是我真的不记得自己签过这份合同了啊。”看到《商品房买卖合同》上的签字，谭女士懊悔不已。
“我记得有一次销售拿了一沓资料来让我签字，我也没仔细看就签了，我哪里知道这里面还有合同，合同里还约定了这么高的违约金啊！”想不通的谭女士还认为，即使自己确实签订了这份合同，但当时自己签字的时候，销售对于这么重要的违约条款一点没提示，地产公司肯定存在过错。自己不同意支付这一成购房款作为违约金。
双方协商无果，谭女士向法院提起诉讼，要求地产公司退还房款169919元。
法院裁判
审理中，双方对这份《商品房买卖合同》的真实性都没有异议，也一致确认不再继续履行合同，但就违约金金额无法达成一致意见。原告谭女士称合同虽然是自己签的，但地产公司销售并未就违约金条款进行提示，且自己也没有在违约金条款页处签字，违约金条款无效，其不应承担总房款10%的违约责任。
地产公司表示，谭女士这是将自身违约导致的后果转嫁给地产公司。当初是谭女士男友介绍买房，地产公司还为此支付了佣金，现谭女士不愿意继续履行合同，理所应当承担违约责任。
双方当事人互不相让。法官助理许培培通过对案件进行分析认为，谭女士未按约足额付款，应该按照合同约定承担违约责任，承担总房款10%的违约责任即 181991元。
同时，地产公司没有举证证明自己已经履行了违约金条款的提示或说明义务，可认定地产公司的提示行为存在瑕疵，公司也存在过错。
考虑到案情简单，当事人又都是从外地赶来。为减轻当事人诉累，许培培决定采用背对背调解方式。通过与当事人沟通，听取双方的意见，许培培从情理、法理、心理等角度耐心地与双方做工作，并从格式条款、合同约束力、合理注意义务、违约金对等性、自身过错等方面尽力平衡双方利益。
看到双方逐步态度缓和，许培培紧接着提出调解方案，经几轮反复沟通后双方均作出让步，最后终于达成一致意见——双方均同意谭女士男友收到的案涉佣金也在本案中一并处理，谭女士支付100000元违约金(含需退还的佣金)，被告地产公司将在一个月内退还剩余房款。
案件调解以后，双方都表示满意，谭女士还特意送来锦旗，感谢承办人的用心工作。
法官说法
购买房产对于老百姓来说是一件大事，需要购房人格外引起重视，房产公司也应当在交易中尽到自己的义务。
为此，法官提示，首先，地产公司在与购房者签订合同过程中，应按照公平原则确定其与购房者之间的权利义务。
其次，签订合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最后，商品房买卖属于大宗交易，对买卖双方注意义务的要求更加严格，购房者在签订合同时一定要认真审查合同条款以及相关补充协议，尤其是涉及交房条件、交房时间、办证时间、支付违约金等重要条款，以维护自己的合法权益。
