经济适用住房（以下简称经适房）是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人初始取得的是有限产权，如果违背承诺擅自出租房屋，利用公共资源获取个人利益，是侵害社会公共利益、违背公序良俗的行为，租赁合同应属无效。
近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）依法审结一起房屋租赁合同纠纷，原本被认定为无效的经适房租赁合同，却在二审被改判为部分有效、部分无效，这究竟是为什么呢？
租客：合同无效，租金应全部返还
2014年1月，俞亮经申请购买了一套经适房并取得产权证，附记载明：经济适用房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。
2018年3月，俞亮将房屋出租给沈成，两人签署租赁合同，租期自2018年5月至2023年5月。
2021年9月18日，俞亮取得了房屋的完全产权，产权证前述附记内容被删除。沈成持续向俞亮支付租金至2022年10月31日。
2022年11月，沈成以俞亮故意隐瞒涉案房屋的产权性质，擅自将经适房转租为由，向法院起诉要求判令租赁合同无效，俞亮返还其支付的租赁保证金及全部租金等。
一审法院认为，经适房是有保障性质的政策性住房。个人购买的经适房在取得完全产权以前不得用于出租经营。本案中，俞亮于2021年9月18日获得涉案房屋的完全产权，但于2018年就签订了《租赁合同》并将涉案房屋出租沈成使用。双方的租赁行为违反了经适房管理规定，利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益，《租赁合同》应属于无效合同。虽涉案租赁合同被认定无效，但沈成自2018年5月1日起实际使用涉案房屋，其亦未能举证证明其于2022年10月31日前搬离并向俞亮返还涉案房屋，沈成作为涉案房屋的实际使用人应承担占有使用费。据此，一审法院判决双方签订的《租赁合同》无效，俞亮于判决生效之日起十日内返还沈成租赁保证金2,000元。
沈成不服，上诉至上海一中院，请求返还租赁保证金及全部租金。
二审：租赁合同效力应结合房屋性质的变化予以区分
二审期间，为更好地了解经适房的租赁使用相关政策及涉案房屋出租情况，上海一中院立案庭审判长娄永、该案主审法官潘俊秀及法官助理王长鹏前往经适房所在地的区住房保障中心走访了解。
住房保障中心负责人表示，经适房的购买方式不同于普通商品房，产权登记簿上也注明为“有限产权”。购买人在取得完全产权之前，不得用于出租经营。购买人擅自出租经营的行为，是利用公共资源谋取个人利益，违背了经适房相关管理规定。
结合走访了解的情况，上海一中院经审理认为：
首先，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。俞亮于2021年9月18日获得完全产权，在此之前，其对涉案房屋享有有限产权，不得出租涉案房屋，租赁合同所涉期限自2018年5月1日至2021年9月17日部分因违背公序良俗而无效。俞亮于2021年9月18日取得涉案房屋完全产权，租赁合同所涉租赁期限自2021年9月18日至2023年5月1日部分合法有效，对俞亮与沈成具有约束力。
俞亮明知房屋不得出租而出租，沈成作为承租人对房屋未尽到审查义务，两人在主观上均存在过错。对于房屋租赁合同无效的法律后果处理，应综合考虑两人主观过错程度。关于沈成已付的2018年5月1日至2021年9月17日的房屋使用费，由于其在上述期间实际占有使用涉案房屋，获得占有使用利益无法律依据，构成不当得利，所以其无权要求俞亮返还房屋使用费。
其次，俞亮的出租行为是利用公共资源谋取个人利益，损害公共利益，取得的2018年5月1日至2021年9月17日的房屋使用费由相关行政机关依法处理。对于沈成已付的2021年9月18日至2022年10月31日的费用，是房屋租赁合同有效情形下沈成应付的租金，且其在本案中未能提供充分的证据证明其于2022年10月31日前搬离并向俞亮返还涉案房屋，故沈成无权要求俞亮返还上述期间的租金。
综上，沈成的上诉请求不能成立，一审法院对涉案房屋租赁合同的效力认定未结合房屋的性质变化予以区分，存在错误，应当予以更正，二审基于此作出改判。
二审判决后，上海一中院法官再次前往区住房保障中心，将本案生效判决交给住房保障中心，相关负责人表示，接下来会严格按照经适房的管理规定对本案中所涉情况予以调查处理。
法官说法
本案主审法官、上海一中院立案庭审判员潘俊秀表示，个人在取得经适房完全产权前将购买的经适房出租经营以获取租金收益，是利用公共资源谋取个人利益，一般应当根据《民法典》第一百五十三条第二款的规定认定违背公序良俗，房屋租赁合同无效。无效之后的法律后果处理，承租人实际占有使用经适房，其获得占有使用利益无法律依据，构成不当得利，故其无权要求违法出租人返还房屋使用费。违法出租人出租经适房牟利的行为应予制裁，其无权获得房屋使用费。
由于《民法典》没有赋予法院收缴违法所得的权力，对于出租经适房的违法所得应由相应的行政机关依法依规处理。个人在成为经适房完全产权人后可以将房屋出租，房屋租赁合同合法有效。同时，经适房在由有限产权变更为完全产权的过程中，住房管理部门会调查经适房是否存在违法出租的情形，如经查实发现个人存在违规违约使用经适房的情况，行政机关将依法处理，并将影响个人成为经适房的完全产权人。
（文中人名均为化名）
