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房主已通过中介签订卖房合同，买家也支付了定金，房主却在合同签订当晚反悔，要将房子另卖他人。在定金怎么返、违约怎么算的问题上，三方有了矛盾。最终法官依据民法典第五百八十八条的规定作出判决。
办案人：张钱
职务：大连市中级人民法院民二庭四级高级法官
房主通过房屋中介将房子卖给崔女士，与崔女士签订了买卖合同，约定房屋售价450万元，定金10万元，冲抵房款。房主、崔女士、中介公司三方在某房屋交易APP上签订了《中介服务合同》，约定中介费8万元，房主承担5.75万元，崔女士承担2.25万元，于合同签订当日向中介公司支付。
崔女士在合同签订当日向理房通资金存管专用户存入定金10万元，其中5.75万元转为房主需要支付的中介费。同时，她又直接向中介公司账户支付了需要支付的中介费2.25万元。但房主在合同签订当晚反悔了，要将房子另卖他人。
崔女士很生气，要房主双倍返还定金20万元，并要中介公司和房主共同偿还中介费2.25万元。房主认为其中有10万元作为定金在理房通资金存管专用户，还有中介费2.25万元，需要由中介公司返还，但中介公司表示《中介服务合同》中写明违约方应该承担违约责任，中介公司有权收取中介费，无须退还。也就是要房主自行承担全部赔偿责任。房主把某房屋交易APP打开，页面清楚承诺：“交易不成、佣金全退。”
房主与中介公司各执一词，崔女士将房主与中介公司一同告上法庭。
一审法院判决：房主双倍返还崔女士定金20万元（其中10万元由中介公司返还），并由房主返还崔女士中介费2.25万元。房主不服，房主认为应该由中介公司退还崔女士中介费2.25万元。中介公司也不服，中介公司认为10万元定金中的5.75万元已转为中介费，只能返还崔女士剩余的4.25万元；5.75万元由房主返还崔女士。
于是此案又上诉至大连中院，我们在审理此案时，将本案焦点归纳为两个：一是崔女士支付的2.25万元中介费应否由房主予以赔偿；二是中介公司应否向崔女士返还定金10万元。
关于焦点一，民法典第五百八十八条第二款规定：“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”定金具有金钱惩罚性，违约金也有，应择一适用。因此，房主无需再赔偿中介费2.25万元。
关于焦点二，中介公司与某房屋交易APP是合作关系，该APP页面确有“不收取佣金”承诺，但该中介公司并不认可，因此各方产生较大争议。
随后我又经过走访调研，了解到上述情况并不是简单个例。于是，向某房屋交易APP公司发出司法建议。
三天后，该房屋交易APP公司回函表示，“交易不成、佣金全退”的服务条款适用案涉中介公司。
最终，大连中院变更判项：房主向崔女士赔偿定金20万元，其中10万元由中介公司返还，另外10万元由房主赔偿。
