物业纠纷看似数额不大，却与千家万户的生活息息相关，妥善解决物业纠纷对于增强人民群众获得感幸福感安全感具有重要意义。
十多年前，某大型国企在营口市鲅鱼圈区建立分公司，投资修建了配套职工公寓楼，小区业主总数接近7000户。由于空置率过高、物业公司转为独立经营等因素，小区物业费收缴比例长期在低位徘徊，直接影响物业服务质量，形成恶性循环，超过3000户业主拒交物业费，去年，在营口市鲅鱼圈区人民法院预警机制的推动下，纠纷情况被通报到了法院。
更高的缴费比例，更优的物业服务——经过鲅鱼圈区法院的不懈努力，小区业主和物业公司迎来了一个双赢结果。
去年11月28日，营口市鲅鱼圈区人民法院立案庭庭长卫端（右二）组织研究撰写物业纠纷调研报告。
对物业纠纷进行诉源治理势在必行。
治理物业纠纷，人民法院责无旁贷。一方面主动融入党委领导的基层社会治理大格局，积极联合有关部门形成合力，为小区居民和物业公司解决困扰生活和发展的实际问题，以解决急难愁盼化解矛盾纠纷；另一方面坚持能动司法，深入分析物业纠纷成因，制发具有针对性和可操作性的司法建议，为强化物业纠纷源头治理建言献策。
来自社区的预警
“案子之所以没进法院，是因为我们有一个预警机制。”营口市鲅鱼圈区人民法院立案庭庭长卫端告诉记者，2019年10月，鲅鱼圈区法院联合鲅鱼区司法局出台了《关于开展联动诉调对接工作的意见》，要求调解组织对可能出现的矛盾纠纷进行预警。
正是通过这个预警机制，社区及时将情况通报给法院，为化解矛盾纠纷赢得了先机与主动。
在党委、政府的支持下，鲅鱼圈区法院第一时间与该小区所属国企进行对接。“我们践行‘抓前端、治未病’理念，坚持能动司法，主动将关口前移，及时将矛盾纠纷化解在诉前。”鲅鱼圈区法院党组书记、院长李亮介绍，法院同时联合区物业纠纷人民调解委员会、社区居委会、业主委员会等成立工作小组，积极化解纠纷。
杨士启既是鲅鱼圈区法院的特邀调解员，又是鲅鱼圈区物业纠纷人民调解委员会主任。他告诉记者：“在法院的支持下，我们把调解室搬进了纠纷发生的小区，方便梳理问题对症下药。”
针对业主反映强烈的小区周边无序经营问题，法院建议城市综合执法局强化执法，引导商贩进入市场经营。“以前门口那条道都快被挤没了，垃圾臭气熏天，早晚吵吵闹闹。”业主赵某告诉记者，现在好了，比以前舒坦多了。
同时，法院与企业取得联系共商对策，向业主进行法治宣传，打破从众心理和固有观念；建议物业公司提升服务水平，重新赢得业主的认可和信赖。
去年10月25日10点多，业主王某来到物业公司，主动交纳了拖欠的物业费。“这欠钱早晚都得还，法院三天两头地来宣传，还是交了吧。”王某道出了多位业主的心里话。
截至去年11月20日，已有400余户业主交纳了拖欠的物业费。“法院的调解非常有效，越来越多的业主开始补交物业费。”物业公司相关负责人单某表示，相信法院能够帮助解决矛盾，暂时不考虑起诉。
法院支持指导人民调解
去年7月19日下午两点，鲅鱼圈区法院第十一审判庭座无虚席。一场面向物业经理的普法培训会正在举行。
“我们原先只邀请70名物业经理，结果来了140人。”杨士启介绍。电梯对装修“上料”收费有法律依据吗？为什么要健全业主信息登记？服务合同有哪些必加条款？……“来学习要比来打官司好，可以更好督促物业公司规范经营行为、提升服务水平，从而减少和业主之间的矛盾。”营口市物业管理协会会长王化启说。
事实上，活动名曰普法，但讲授的内容远超普法，是更高意义上的普法。如何确保电梯运行安全稳定？维护消防通道需要注意什么？装修管理有哪些最新规定？……一个个看似与法院无关的问题，几乎都与居民生活相连，哪一个没关注到，都有可能成为矛盾纠纷的“导火索”。
“只要有利于减少矛盾纠纷，法院都大力支持，为我们提供场地、安排法官解答疑惑。”杨士启介绍，2021年以来，物业调委会已经举行了5场这样的讲座，覆盖物业企业相关负责人近400人次。
与此同时，鲅鱼圈区法院还设立诉调对接窗口，构建大调解平台和网络，加强与行政机关、民间调解组织、行业协会的沟通对接，通过积极“走出去”把矛盾纠纷化解在萌芽。
除现场释法说理之外，法院及时为物业调委会提供了诸多典型案例，同时指导调委会利用好营口市中级人民法院印发的《物业纠纷案件白皮书》。
“我觉得，法院定期将典型案例集结成册，不仅发给业主和物业公司看，更重要的是要我们把典型案例用到纠纷调解中，通过‘以案促调’化解纠纷。”说着，杨士启又拿起一本小册子，打开目录，向记者展示。
原来，这是一本鲅鱼圈区法院为调解员准备的法律汇编，里面包含《民法典》物业服务相关条款、相关司法解释、国家部委办的通知意见以及国家、省和营口市的物业管理条例等法律法规。
“这是一本‘调解工具书’，遇到不清楚的法律法规，随时就能翻到答案。”说起鲅鱼圈区法院对物业调委会的支持和指导，杨士启如数家珍。
为进一步提升解纷工作效率，鲅鱼圈区法院针对家事纠纷、小额合同纠纷、侵权纠纷等争议不大的案件建立了调解确认和速裁审理双向分流机制，对于调解不成功的案件迅速分流到速裁审判团队进行审理，通过速裁方式进行快审、快判，大大降低当事人诉累，有效缩短办案周期。
着力从源头化解物业纠纷
产生物业纠纷的根源在哪里？为何会出现逐年递增的态势？到底应该如何有效化解？
“如果不能提出行之有效的解决对策，不仅法院将处在疲于应对的状态，更重要的是会影响老百姓获得感和幸福感。”营口市中级人民法院党组书记、院长郝熠认为，妥善解决物业纠纷是推动社会发展、满足人民群众美好生活需要的“最后一百米”，具有重要的现实意义。
出于“妥善解决”的考虑，去年7月，鲅鱼圈区法院对辖区物业纠纷情况进行了调研，一方面邀请物业企业填写调研问卷、询计问策，另一方面对近5年的物业案件进行梳理，总结出了物业纠纷产生的原因。
“鲅鱼圈区物业企业长期使用前期物业服务合同，有的物业服务达不到业主的期望和要求，当业主诉求得不到解决，又缺少与物业企业平等对话、磋商的渠道时，只能以拒交物业费来对抗，这就是产生物业纠纷的最主要的原因。”卫端介绍。
手里握着调研结果，卫端心里很清楚，治理物业纠纷是一项系统性工程，依靠某个单位“单打独斗”地开展效果有限，需要各个部门通力协作。
于是，一份力求在源头上化解物业纠纷的司法建议由鲅鱼圈区法院发出。其中，建立物业纠纷解决平台是这份司法建议的重中之重。
卫端进一步解释，这个平台更重要的作用是协调各个部门形成合力，高效便捷地为业主和物业企业解决急难愁盼，进一步消除物业纠纷滋生的土壤。
此外，司法建议还提出，相关部门加强对物业企业的监督，定期检查物业企业履行合同约定的情况，对被投诉较多、履行合同不符合标准的物业企业进行约谈、预警；指导小区业主召开业主大会，选举出有责任心、确实能为群众排忧解难的业主委员会等。
司法建议得到了有关部门的积极回应，鲅鱼圈区城乡建设和公用事业中心在收到区政府转办的司法建议书后，对全区物业管理工作进行了全面梳理，采取分级管理、依法落实退出机制、搭建物业纠纷诉调平台等举措，进一步提高物业企业服务水平，促进行业规范化、法治化发展。
