小区共有区域停车，收益应该归谁所有?
法院：属于业主共有，物业返还停车收益
□记者 王思琦
车辆进出小区，物业公司所收取的停车费究竟是属于物业公司所有的停车管理服务费，还是属于由业主共有的公共部分收益?近日，福州市仓山区人民法院审结一起某小区业委会起诉物业公司业主共有权纠纷，法院判决物业公司返还给业委会340余万元的地面停车收益。
案情回顾
福州市仓山区某小区规划地面停车位442个、地下室停车位167个以及业委会后期自行划线的地面车位若干。2005年8月起，开发商委托某物业公司为案涉小区提供物业服务。根据物业服务合同约定，某物业公司提供的物业管理服务包含车辆的停放管理，室外每辆机动车每月60元，地下室车库每辆每月70元。2018年3月，小区业委会成立。2019年1月14日，小区业委会通过相应程序解聘某物业公司，次日，某物业公司撤离案涉小区，不再提供物业服务。
2022年，该小区业委会向仓山法院提起诉讼，请求某物业公司返还自2005年8月至2019年1月15日，案涉小区地面停车收益款及利息。
法院审理
仓山法院经审理认为，案涉小区地面停车位包括规划的442个以及后期业委会自行划线的地面车位。其中，442个地面停车位虽有规划，但并无独立产权，现有证据亦无法证明开发商与业主有对车位的归属作出约定，且该部分车位实际占用小区共有场地，故应认定为全体业主共有。
某物业公司对属于业主共有部分区域进行停车管理所取得的每车每月60元费用，应属于全体业主所有。某物业公司辩称每车每月60元的停车费用为其停车管理服务费，并非案涉小区的公共收益，缺乏依据，法院不予采信。故判决某物业公司扣除25%的物业停车经营管理费用后，返还75%的地面停车收益，共计340余万元。
一审判决后，某物业公司不服提起上诉，福州市中级人民法院二审维持原判。
法官说法
小区地面车位属于全体业主共有
根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
此案中，小区地面车位虽经建筑规划，但并无证据证明开发商与业主之间有关于地面车位权属的约定，地面车位实际是占用小区共有场地用于满足小区业主的生活需要;且地面车位不能办理独立产权，不能成为享有专有权的专有部分。因此，法院认定小区地面车位属于小区全体业主共有。
专家点评
利用共有部分产生的收入属于业主共有
福州大学法学院副教授硕士生导师、法学博士唐士亚：近年来，随着居民私家车保有量不断增加，小区地面停车位收益纠纷成为小区业主与物业公司之间的常见纠纷。小区地面停车位是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
在此案中，该小区442个地面停车位以及后期业委会自行划线的地面停车位，实际占用小区共有场地，亦无证据证明开发商与业主对上述车位的归属作出约定。因此，这些车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其归属也应当是随土地使用权确定，即应当作为共有部分由业主共有。
根据《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”在此案中，对于案涉车位的停车费收入在扣除必要、合理的管理成本费用后，剩余部分应属于业主共有。
此外，应提醒大家注意的是，对于小区物业管理中存在的不合理现象，小区业主可通过成立业委会进行监督管理，向物业管理行政主管部门反映、投诉、举报以及向法院起诉等方式维护自身合法权益。此案中小区业主委员会通过诉讼方式依法维护业主权益具有典型示范意义，也为促进物业管理行业的规范有序发展提供宝贵经验。
责任编辑：林少颖
