在租赁市场中，租赁期限是租赁合同的核心要素之一，它关乎着租赁双方的权益和预期。然而，一些人为了规避法律对租赁期限的限制，试图采取一次性签订多个租赁合同的方式来延长租赁期限。这种看似聪明的做法，真的可行吗？北京市平谷区人民法院近期审理了一起相关案件，判定租赁期限超过20年的合同无效。
张某出于种植养殖的目的向村委会租地，为了“确保”租赁期限，双方于2015年1月2日同时签署了三份租赁合同，租赁期限分别为2015年1月2日至2035年1月1日、2035年1月2日至2055年1月1日、2055年1月2日至2065年1月1日，租赁期限累计达到50年。
2020年1月，张某与村委会因施工时未取得相关手续即拆除原有房屋，相关部门不允许其新建房屋，合同实际上无法继续履行，张某与村委会无法达成一致，遂起诉至法院。
张某要求解除第一份合同并返还价款，并要求村委会承担这三份合同的违约责任。其认为合同约定：村委会单方与张某解除合同及其他违约行为导致张某不能正常经营使用，村委会赔偿张某所有投资金额及损失的3倍。村委会则提出第一份合同自己并未违约，且超过20年的合同无效，后面的合同都应归于无效。
平谷法院审理认为，《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方当事人同时签订了三份《租赁合同》，其中租赁期限为2015年1月2日至2035年1月1日的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效；其余二份合同租赁期限超过二十年的规定，应为无效合同。
村委会未单方与张某主张解除合同，张某在无相关审批手续的情况下即拆除房屋，导致合同无法履行，故此解除合同并非因村委会违约所致。故对其要求村委会承担违约责任的请求亦不予支持。
最终，平谷法院依据双方约定的租金、合同解除时间合算，判决村委会返还解除合同后以及合同无效后的相应金额。判决后双方均未上诉，该判决现已生效。
法官提示，我国法律规定租赁期限不得超过20年，是考虑到租赁市场的特点、租赁物的性质以及法律规定的合同原则等。相关法条考虑合同交易双方的长远利益，如允许超过20年的租赁期限的存在，可能会出现租售不分、租赁物减损后责任分担不清、租赁合同内容变更困难等问题，有悖租赁交易的初衷。
然而，在实践中，除了本案中的一次性签订三份合同外，还有在合同条款中直接约定20年以上或约定20年到期后自动续租等情况，凡此种种，均是为了规避法律规定的租赁期限20年的行为，超出20年的部分，统应归于无效，不受法律保护。即使当事双方认为租赁物能够稳定存续较长时间，也应当在租赁期届满后续租，而不是在一开始的时候就约定超过20年的租赁期间。
