家住广州市海珠区的张女士，近日突然收到海珠法院的传票，状告她的竟是两年前她委托买房的某房地产中介公司。张女士清晰地记得，她与当时的卖家黄先生的交易早已“作废”，房屋也没有过户，中介公司为何会在两年后起诉她，索要中介费呢？法院又会不会支持？
一见倾心，五分钟速度买房
2019年9月，张女士拟购买房屋，故委托某房地产中介公司为她寻找合适房源。某日下午，中介联系张女士一起去看黄先生当日放盘出售的一套房屋。张女士对房屋各方面条件都很满意，价格也符合自己的心理预期。
整个看房过程仅5分钟左右，张女士就决定与黄先生签约，由于看房和签约过程较快且在夜晚进行，张女士并未留意到黄先生有何异常。
事后，张女士回忆，签约过程中黄先生几乎不发一言，对提问仅以点头、微笑、“嗯”等简单动作和语言应对，双方仅用半个小时就完成了合同签订。
一枕黄粱，买房成空事出有因
签约当晚，黄先生的堂妹联系了张女士和中介，表示黄先生长期患有精神疾病，不具备完全民事行为能力，并发送了黄先生的病历资料。原来，黄先生从1998年起就出现抑郁、孤僻、失眠等症状，多年来都是独居生活，慢慢发展到经常出现幻觉，感觉有人要害他，故而导致其将居住房屋放盘出售。
交易当晚，黄先生与家人通电话告知了卖房一事，家人马上察觉到不对劲，于是立即联系了中介，这才得知黄先生是在交易当日早上去中介公司放盘，从放盘到合同签订尚不足一天。经过协商，黄先生家人将房屋定金退给张女士，双方通过微信聊天确认交易“作废”，中介公司工作人员也口头承诺张女士合同无效，不存在中介服务费。
一头雾水，买卖双方坐上被告席
2021年12月，买房乌龙已过去两年有余，张女士和黄先生突然被中介公司告上法庭，要求二人分别支付中介服务费30500元及逾期付款违约金。中介公司认为其已经履行了放盘、寻找客户、带领看房、查询房屋资料、促成签约等中介服务，应当收取相应服务费用，2019年10月还向黄先生发出《履行合同催促函》。
海珠法院认为，本案交易涉及价值数百万元的房产，在整个交易过程中，相对于买卖双方而言，中介公司具有房屋交易专业知识和经验，应秉承审慎义务，严格审查买卖双方的资质、能力、房屋情况等，以控制交易风险。
本案中，中介公司仅履行了放盘、带看、签约等交易前期行为，房屋物权转移、房屋交付等行为尚未发生，并且从房屋放盘到合同签订尚不足一天时间，从实地看房到签约时间更短，张女士未能与黄先生充分沟通，以致未发现其患有精神疾病的情况，可见中介人员付出的服务工作量有限，未充分尽到审慎义务。中介公司在得知黄先生病情且买卖双方退回定金时并无提出异议，事后又向黄先生发出《履行合同催促函》，并在时隔两年后提起诉讼，明显有违诚信原则。
为此，判决驳回上述房地产中介公司全部诉讼请求。
建议：房地产中介机构修改格式合同
经办法官指出，目前房屋交易中，大多数买卖双方签订的合同版本都是由中介机构提供，部分条款属于格式合同条款。部分中介人员为了尽快收取中介服务费，会在合同中作出“签约当日支付全部服务费”的约定，实际上，该项约定在合理性及保障双方权利方面均有待商榷。
建议买卖双方在签约时对此条作出修改或单独予以明确，中介费的支付建议分阶段支付，这样不仅保障买卖双方的合法权益，同时也可以保障中介机构在履行部分中介服务后可以收取到相应的服务费用。
法院希望在房屋交易过程中，买卖双方和房地产中介机构都能够以审慎、严谨的态度进行，秉承诚信、友善的社会主义核心价值观精神，共同建立和谐、稳定的房屋交易环境。
